Operar un Airbnb en Punta Cana: una guía para propietarios

Sí, operar un alquiler a corto plazo como un Airbnb en Punta Cana es una de las razones principales por las que muchos compradores internacionales invierten en la República Dominicana. En Secret Garden, nuestras residencias están diseñadas para este propósito, situadas en la zona de alta demanda de Los Corales en Bávaro, ubicando su propiedad de alquiler a solo 5 minutos a pie de la playa.

¿Están permitidos los alquileres a corto plazo para un propietario de Secret Garden?

Sí. Aunque la ley nacional en la República Dominicana generalmente permite los alquileres a corto plazo, las reglas más importantes las establecen los propios estatutos del condominio. Secret Garden fue diseñado desde el principio pensando en los alquileres vacacionales, y nuestras regulaciones comunitarias permiten plenamente a los propietarios alquilar sus propiedades a corto plazo.

Esto marca una diferencia crucial para un inversor. Comprar en una comunidad no diseñada explícitamente para el turismo puede llevar a futuras restricciones por parte de la asociación de propietarios. En Secret Garden, la capacidad de generar ingresos por alquiler es una parte fundamental de la propuesta de propiedad. Nuestra ubicación en Los Corales, a unos 1,476 pies de las arenas de la playa de Bávaro, posiciona su propiedad en una de las zonas más cotizadas por los turistas que buscan en plataformas como Airbnb, VRBO y Booking.com.

¿Qué impuestos pago sobre mis ingresos por alquiler en la República Dominicana?

Como propietario no residente que obtiene ingresos por alquiler, usted es responsable de dos impuestos principales. Es fundamental comprender que estos son independientes de los beneficios fiscales que ofrece CONFOTUR.

La ley CONFOTUR proporciona una exención del impuesto de transferencia de propiedad del 3% y del impuesto anual a la propiedad (IPI) del 1% para proyectos calificados como Secret Garden. Se trata de impuestos sobre la propiedad. Los ingresos por alquiler tributan por separado, conforme a las reglas que se exponen a continuación, por lo que una exención CONFOTUR no debe leerse como una modificación de lo que usted debe sobre las rentas. Su abogado y contador le proporcionarán una guía definitiva, pero los propietarios deben ser conscientes de las siguientes obligaciones fiscales sobre sus ingresos por alquiler.

¿Cómo puedo administrar mi propiedad de alquiler desde el extranjero?

Los propietarios de Secret Garden tienen dos vías principales para administrar su propiedad de alquiler: la autogestión o la designación de un administrador de propiedades. Su elección depende de cuán involucrado desee estar.

Autogestión: Esto implica manejar personalmente todos los aspectos del alquiler. Usted sería responsable de crear y administrar los listados en plataformas como Airbnb, comunicarse con los huéspedes, organizar los check-ins y check-outs, programar los servicios de limpieza entre estadías y solucionar cualquier problema de mantenimiento que surja.

Gestión profesional: Muchos propietarios extranjeros eligen contratar una empresa de administración de propiedades con licencia en Punta Cana. Un administrador puede encargarse de todas las operaciones diarias en su nombre, proporcionando una experiencia de inversión pasiva. Para los propietarios de Secret Garden, ofrecemos una opción interna, Gesproin Rentals. Este programa está diseñado para proporcionar una solución de gestión de alquileres integral y sin intervención del propietario. Los servicios y tarifas específicos se detallan en los términos del programa, que están disponibles para nuestros compradores.

¿Qué hace que una propiedad sea atractiva para los inquilinos de Punta Cana?

Los viajeros en Punta Cana buscan una combinación de ubicación, amenidades y confort moderno. Secret Garden fue diseñado para cumplir en los tres frentes, posicionando su propiedad para competir eficazmente en el mercado de alquileres vacacionales.

• Ubicación: La proximidad a la playa es primordial. Estar a 5 minutos a pie de la playa de Bávaro es un poderoso atractivo. Además, estamos a solo 15 minutos en coche del Aeropuerto Internacional de Punta Cana (PUJ), que gestionó el 71.9% de todas las llegadas de extranjeros no residentes al país en 2025.
• Amenidades: Las amenidades tipo resort son un diferenciador clave de los apartamentos estándar. Nuestra piscina tipo laguna de 19,375 pies cuadrados, restaurante en el lugar, spa y gimnasio totalmente equipado ofrecen a los huéspedes una experiencia premium que no pueden obtener en todas partes.
• Calidad llave en mano: Todas las residencias en Secret Garden se entregan llave en mano con estufa, horno, extractor y aire acondicionado instalados. Esto garantiza un estándar de alta calidad constante para los huéspedes desde el primer día. También hay disponibles paquetes de muebles opcionales para que su unidad esté lista para alquilar de inmediato.

¿Cómo apoya la demanda turística en Punta Cana mi inversión?

Punta Cana es el motor de la economía turística de la República Dominicana. El gran volumen de visitantes crea una demanda profunda y constante de alojamiento a corto plazo. Solo en 2025, 5,275,492 pasajeros extranjeros no residentes llegaron a través del Aeropuerto Internacional de Punta Cana (PUJ), de un total nacional de 8,860,709 llegadas aéreas.

Este nivel de tráfico sostiene un vibrante mercado de alquiler, particularmente en zonas turísticas de primer nivel como Los Corales. Al ser propietario de una propiedad dentro de una comunidad diseñada para este mercado, usted está posicionado para beneficiarse de este flujo constante de visitantes internacionales que buscan una alternativa a los hoteles todo incluido tradicionales. El objetivo es proporcionar una base de alta calidad para los viajeros que exploran las playas, restaurantes y atracciones de Bávaro-Punta Cana.

Preguntas frecuentes

¿La exención de impuestos de CONFOTUR se aplica a mis ingresos por alquiler?

Lo que está documentado que CONFOTUR exonera es el impuesto de transferencia del 3 % y el impuesto anual a la propiedad (IPI) del 1 %: ambos gravan el INMUEBLE. Los ingresos por alquiler tributan por separado, con sus propias reglas. No hemos encontrado una fuente que trate ambos asuntos de forma conjunta y explícita, así que considérelos cuestiones distintas y plantee su caso concreto a un abogado y un contador dominicanos.

¿Necesito ser residente dominicano para alquilar mi condominio?

No, no necesita ser residente o ciudadano para poseer una propiedad u operar un alquiler en la República Dominicana. Los compradores extranjeros tienen los mismos derechos y responsabilidades que los ciudadanos dominicanos, incluida la obligación de pagar impuestos sobre cualquier ingreso obtenido en el país.

¿Quién es responsable del impuesto ITBIS del 18% sobre las reservas?

El propietario del inmueble, como anfitrión, es legalmente responsable de recaudar y remitir el 18% de ITBIS (IVA) en las estancias turísticas de corta duración. Esta responsabilidad no recae en la plataforma de reservas (por ejemplo, Airbnb, VRBO).