L'immobilier à Bávaro, lu à partir du sol

Tapez « immobilier à Bávaro » et vous obtenez des prix et des plans. Sous chacune de ces annonces se trouvent quatre choses dont aucune brochure ne parle : l'autorité locale qui décide de ce qui peut être construit, l'entreprise qui fournit l'électricité, le système qui amène l'eau, et une bande de rivage que personne ne peut posséder. Ce guide lit le marché immobilier de Bávaro à partir de ces fondations, depuis le terrain de Secret Garden à Los Corales, et se termine par les questions qui transforment chacune d'elles en un document que vous pouvez demander à voir.

Bávaro est une adresse, pas une mairie

Bávaro est le nom que les acheteurs, les compagnies aériennes et les hôtels donnent à cette portion de côte, mais ce n'est pas une commune et elle n'a pas de conseil propre. Bávaro, Los Corales compris, se trouve dans le Distrito Municipal Verón-Punta Cana, rattaché à la commune de Higüey, dans la province de La Altagracia. Le district a été créé par la Ley 386-06 en octobre 2006, et la loi elle-même le qualifiait de premier district municipal touristique du pays.

Cette organisation pourrait évoluer. Un projet de loi visant à ériger le district en commune à part entière a été adopté par le Sénat en 2025, puis est devenu caduc au Congrès sans jamais entrer en vigueur ; le 15 septembre 2026, des députés se sont prononcés en faveur de sa relance. Pour un acheteur, un changement de catégorie municipale modifierait le bureau local qui délivre un permis ou perçoit une taxe locale. Il ne toucherait pas au titre : la propriété est inscrite au registre foncier national, quel que soit le nom de la mairie.

Qui décide de ce qui peut être construit sur un terrain à Bávaro

Depuis janvier 2026, la réponse est locale. Une résolution du ministère de la Présidence a autorisé Verón-Punta Cana à gérer et à autoriser l'usage des sols dans ses propres limites, en vertu de la Ley 368-22 sur l'aménagement du territoire, l'usage des sols et les établissements humains, promulguée en décembre 2022. Elle a réglé un différend avec la commune de Higüey, plus vaste, sur la question de savoir laquelle des deux pouvait tenir un bureau d'urbanisme et délivrer les permis de construire ici.

Le service d'urbanisme du district décrit la marche à suivre sans détour : aucune construction ne devrait commencer sans passer d'abord par l'ayuntamiento. Tout débute par une consultation d'usage des sols qui vérifie que le type de projet est compatible avec la zone ; les plans sont ensuite déposés et les droits acquittés. Des échelons nationaux s'y ajoutent, dont une autorisation environnementale du ministère de l'Environnement, que le conseil CONFOTUR demande également avant d'accorder à un projet touristique sa classification définitive.

Pour un acheteur, tout cela forme une piste documentaire. Un projet à Bávaro doit pouvoir montrer d'où vient chacune de ses autorisations, et c'est votre propre avocat qui est le mieux placé pour les lire. Rien de tout cela n'apparaît sur une image de synthèse.

L'électricité vient d'un fournisseur privé, pas des distributeurs publics

Dans la plus grande partie de la République dominicaine, les ménages achètent leur électricité à des sociétés de distribution publiques. Pas à Bávaro. Son fournisseur est CEPM, le Consorcio Energético Punta Cana-Macao, créé en 1992 par un groupe d'investisseurs internationaux précisément pour doter les zones touristiques de Bávaro et de Punta Cana d'un approvisionnement fiable. Il produit, distribue et vend lui-même l'électricité, et cite Punta Cana, Bávaro, Verón, Macao, Uvero Alto, Miches, Bayahíbe et La Romana comme zone de concession. Selon ses propres chiffres, il dessert plus de 80 000 clients résidentiels et professionnels.

La conséquence pratique pour un propriétaire est un interlocuteur unique. Le contrat d'électricité d'un logement à Bávaro se signe avec CEPM, en ligne ou à son agence commerciale de Bávaro, et le compte est au nom du propriétaire ou de la personne qui gère le logement au quotidien. Demandez dès l'achat comment la résidence sera équipée en compteur et qui est censé détenir le contrat de fourniture une fois les clés remises.

Eau et eaux usées : le réseau public en est encore à l'appel d'offres

L'eau est le sujet qui surprend le plus souvent les acheteurs nord-américains. L'INAPA, l'autorité nationale de l'eau, décrit Verón-Punta Cana comme dépourvu d'un système public d'eau potable structuré : l'approvisionnement repose sur des puits privés, des camions-citernes et des citernes, à un coût élevé et sans garantie de qualité. Elle décrit les eaux usées de la même manière : pas de réseau d'égouts adéquat, et des fosses septiques qui en tiennent lieu.

L'État s'emploie désormais à combler ce manque. Le programme d'eau potable, d'assainissement et de réutilisation de l'INAPA pour le district, préparé avec la Banque interaméricaine de développement, est évalué à 400 millions de dollars américains et comprend un champ de captage, un réseau d'égouts, le traitement des eaux usées et la réutilisation des eaux traitées pour Arena Gorda, Cortecito, Bávaro, Cabeza de Toro et Punta Cana. Les offres des soumissionnaires sont attendues pour le 12 octobre 2026. Un appel d'offres n'est pas une canalisation posée : aucune rue de Bávaro ne doit encore être considérée comme raccordée à une date précise.

D'ici là, chaque ensemble résidentiel répond lui-même à la question. C'est donc l'une des choses les plus utiles qu'un acheteur à Bávaro puisse demander : d'où vient l'eau de cet ensemble, comment est-elle traitée, où partent ses eaux usées, et comment tout cela est-il financé ?

Cinq questions qui transforment les couches de Bávaro en documents

Chacune des couches ci-dessus a son autorité, et chaque autorité produit des documents. Le tableau associe chaque question à l'organisme qui y répond et au document qu'il vaut la peine de demander. Il s'applique à tout achat sur cette côte, y compris le nôtre.

La place de Secret Garden sur cette carte

Secret Garden est une résidence fermée de 327 logements sur un terrain d'environ 12,4 acres à Los Corales, dans le district de Verón-Punta Cana. La plage de Bávaro se trouve à environ 1 476 pieds, soit 5 minutes à pied, ce qui place la propriété bien en retrait de la bande littorale publique plutôt que dessus, et l'aéroport international de Punta Cana est à 15 minutes en voiture. La livraison est prévue pour mi-2027, avec des logements à partir de 233 000 $.

Comme les logements ne sont pas encore construits, les questions du tableau sont d'actualité : leurs réponses existent aujourd'hui sous forme de documents plutôt que d'années d'expérience. Demandez-les, faites-les lire par votre avocat, et confrontez chaque réponse à la date de livraison.

Questions fréquentes

Bávaro est-elle une commune à part entière ?

Non. Bávaro, y compris Los Corales, fait partie du Distrito Municipal Verón-Punta Cana, rattaché à la commune de Higüey. Un projet de loi visant à en faire une commune est devenu caduc au Congrès, et des députés ont relancé le débat en septembre 2026. La propriété est inscrite au registre national, si bien qu'un changement de statut municipal n'affecterait pas un titre.

Qui fournit l'électricité aux logements de Bávaro ?

CEPM, un fournisseur privé créé en 1992 qui produit, distribue et vend l'électricité sur une zone de concession comprenant Punta Cana, Bávaro et Verón. Un contrat de fourniture peut être demandé en ligne ou à son agence commerciale de Bávaro.

Existe-t-il un réseau public d'eau courante à Bávaro ?

Pas encore sous une forme structurée, selon la description de l'INAPA elle-même : le district dépend de puits privés, de camions-citernes et de citernes. Un programme public d'eau, d'égouts et de réutilisation de 400 millions de dollars américains est en appel d'offres, avec des offres attendues pour le 12 octobre 2026. Demandez à tout projet comment il se procure et traite son eau.

Qui autorise les nouvelles constructions à Bávaro ?

Depuis janvier 2026, le district de Verón-Punta Cana gère et autorise l'usage des sols sur son propre territoire en vertu de la Ley 368-22, en commençant par une consultation d'usage des sols avant le dépôt des plans et le paiement des droits. Une autorisation environnementale du ministère de l'Environnement s'y ajoute.